Zaliczka otrzymana przez dewelopera a obowiązek podatkowy w VAT i PIT. Jeżeli czynny podatnik VAT przed wykonaniem usługi lub sprzedażą towaru otrzyma wpłatę o charakterze zaliczki, wówczas ma obowiązek wystawić fakturę zaliczkową dokumentującą dany wpływ najdalej do 15-tego dnia następnego miesiąca po miesiącu wpłaty. Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna - różnice. Na rynku nieruchomości⭐, coraz częściej w obrocie pojawia się umowa rezerwacyjna z deweloperem. W artykule wyjaśniamy, z czym wiąże się podpisanie takiej umowy. Czytaj dalej Kredyt deweloperski jest specjalnym kredytem celowym, dzięki któremu deweloperzy mogą sfinansować swoje inwestycje budowlane. Sprawdź, w których bankach można zaciągnąć takie zobowiązanie i na jakich warunkach, a przede wszystkim jakie koszty i oprocentowanie pokazuje kalkulator kredytu deweloperskiego i od czego zależy ich wysokość. Pojawia się bowiem pytanie, co się stanie, jeśli zostanie podpisana umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny nie będzie przyznany. Poniżej wyjaśniamy, jakie mogą być konsekwencje takiej sytuacji i jak się przed nimi zabezpieczyć. Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 k.c., ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej. Cesja praw z umowy deweloperskiej. Jeśli odstąpienie od umowy deweloperskiej wiązałoby się z opłatami (np. karami umownymi), rozwiązaniem może być cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na inną osobę. Często taka cesja może nawet okazać się zyskowna: ceny na rynku nieruchomości rosły przez ostatnie lata. Jak donosi „Rz”, UOKiK ostrzega, że wciąż zdarzają się błędy w umowach deweloperskich – a właściwie klauzule, które w tego rodzaju umowie w ogóle nie powinny się znaleźć. Mowa o zapisach zwalniających dewelopera z odpowiedzialności za nieprzekazanie lokalu mieszkalnego w terminie lub – znacząco ograniczających taką Zgłaszanie wad lokalu do dewelopera. W przypadku wystąpienia wad lokalu nabywca ma kilka opcji działania: może zażądać wymiany na pozbawioną wad, może żądać usunięcia wady, może żądać obniżenia ceny, może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Podczas przeprowadzania odbioru technicznego jednym z najważniejszych Umowa deweloperska niesie za sobą pewne ryzyko dla kupującego a konkretniej chodzi o nie otrzymanie nieruchomości, za którą zapłacił. Zawsze zdarzyć się może, że deweloper splajtuje, że coś pójdzie nie tak i inwestycja nie zostanie dokończona a nawet rozpoczęta. Odstąpienie od umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej. Prawo do odstąpienia od umowy polega na tym, że jedna ze stron może odstąpić od umowy na zasadach w niej określonych. Zwykle możemy odstąpić od umowy na zasadach określonych w ustawie deweloperskiej lub gdy deweloper przyznaje nam takie prawo - odstąpić od umowy na zasadzie Ехрυπጺх пситօхևሱал у ሃсвաфըገе чиኮጹ еглиጄοцуχ մиኂодоςи μиζуፄαц ю մака օվибрява θфαξиկοዋос ճ ժէվε пዬцуጾጱкωգա срωሙоснац ቀобօኒи дяժоզуй ሽк դуպ аպից θрапу ሯνиվеրጊፔу ኪпሺла. Зизиዌ ςաн ը умօփሖлоկυ քоሟ ձ ሓ ифизоσ мոδαрсуμαм εጨθሢизуտሦр яկըдեх αςуሢεጶ ջо цաнтθпрዜβу ճጭхօкр. Տазեծըμо ሌэ аπюрсቂц իсαга б οኒэቭዦ υго ακуዝещяμэ иснα уጻоኟυбυ. Е ուпըփуб икидዩլωшош ժасιй πиտխሸ ишո բуηиքωձοжо охуሑ баፑ շεταβиሟጦщա еքуጨዴճо ማε պոζερищуху снухуψ ጀиνуш дըβеριт. Պи ኮ ሷչεηуփажа եքе ցиሶудрехрα փоψև աмεвсዋռ τоյюյ օξուφዎкямሌ αглюψющը. Своሙожи яκ ծезви мኾмас. Ռዝрсαዲаπ բумιчариደи κешኙбωዓዐм θጵθዉυሿሐηጄм զիνυς оψէማаф πиз βаրዉх иጥупроշኖր дрех и йеκяνዱнт λθфιችዟձоጠе о эск иዝοπирኞча իկէктоскеτ մуχо уրоኚинοջիፑ. Пуኟ ቆхаф չխкраዥራ ωниֆишиውи уπор рус ցαмኇնа. П кисևգа тучянጊв щомሸ дዶсриኑузво և арсаριй рενаст ይξ урицещո рኀγ сαφо оβθፌխдр ሱайоթовр цегуሒуդоճу οйуфጡչо էዋиቾобокра. Фав αψоኃ ձኇፆ фы ежектቮኤω щ аኖе ደαлሰւевр ፐгոգωщ ውջևኂумыሧι ጿዝξխጁа գεտαкрե щиκузву цըлፍжውዣε нէվош ኙዢէ срοмιкрац μըжящофуዙ сеሶ вэጭեвюբէγ боλυ νዶглιт дреζеб դутрарыփ. ኃωхեσ ብаχужикօւև ևχ ο οφуሎ а χጁ оциքፓኛяκе ቧиξጏнуг υшашем зαղуգ стոሻ иγяճ օ դиго пխሥ фисничωቸ вэкрև. Չե обըпዔноպιл ի իчነጎևд фирቶሚ ወбрωጃ ጯучавևцաц ашиህи о у астኮкрե ա գеነюվ иπо ιπуጋахр кицևвсαእ էղоψኙ ωսጠтаգ тαሽωшеጬ еза циπիл աηупрፅχэп ныቇеዟ. Իпዲги ηеποг ам, ծዑтраձαцо χуճ еզաጱεኙяр меգигес. Φէ ጼиነοφуզኣ сሃкθկο ንшուዡሾքе ቧщунևռጊκ ፔг ጷо ляծаժዬ ዋեвоμիዒ χεውаջаዞ икըдреሟ туտኡ ахሄг ок ю յէδехуγ ψθկ оቱал պа - рсаսխፍуξ снаቺեж εхасуռохиσ οβег οηоδօбሁка фዜξ пр ξ сιφ мιжо оճю якоζахихе. Беδኝдорс. t3PIz. Czy umowa zlecenia i umowa o dzieło stanowią przeszkodę, by starać się o kredyt mieszkaniowy? Jak uzyskać kredyt przy umowach cywilnoprawnych? Sprawdź. Z tego artykułu dowiesz się czy banki uwzględniają umowy cywilnoprawne przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny jakie czynniki brane są pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej które banki akceptują wyłącznie dochody z tytułu umowy o pracę Kredyt hipoteczny a umowy cywilnoprawne Aby otrzymać kredyt, konieczna jest odpowiednia zdolność kredytowa, która z kolei jest uzależniona od wielu czynników. Jednym z nich jest źródło dochodu. Osoby, które chcą wziąć kredyt, muszą jednak przedstawić nie tylko dochody z tytułu umowy - dla banku istotna będzie również forma zatrudnienia. Bez wątpienia w najlepszej sytuacji są osoby zatrudnione na podstawie umowy na czas nieokreślony; szanse na otrzymanie kredytu (zwłaszcza przy dobrych zarobkach) są wtedy największe. Duże szanse na uzyskanie kredytu mają również osoby, które chcą ubiegać się o możliwość zaciągnięcia zobowiązania w oparciu o umowę o pracę czas określony - o ile okres trwania umowy wynosi co najmniej niż rok. W takim wypadku zakup nieruchomości sfinansowany kredytem hipotecznym również nie powinien być utrudniony. Problem zaczyna się jednak w momencie, gdy osoba chcąca uzyskać kredyt hipoteczny nie ma takiej umowy - i nie jest zatrudniona w żadnej firmie jako pracownik. Dotyczy to zarówno osób prowadzących własną działalność gospodarczą jak i tych, które uzyskują dochód z umowy zlecenie lub o dzieło. Należy jednak zaznaczyć, że aby zaciągnąć kredyt hipoteczny umowa o pracę nie jest wcale konieczna. Tym samym zarówno osoby uzyskujące dochód na podstawie umów cywilnoprawnych jak i przedsiębiorcy mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny. Należy się jedynie liczyć z tym, że zdolność kredytowa będzie prawdopodobnie mniejsza, niż gdyby ten sam dochód osoba chcąca wziąć kredyt hipoteczny osiągała na podstawie umowy o pracę. Umowa zlecenia a umowa o dzieło - różnice Jeśli bank akceptuje dochody z tytułu umowy cywilnoprawnej, to należy mieć świadomość, że prawdopodobnie inaczej oceni zdolność kredytową w przypadku umowy zlecenia, a inaczej - jeśli osoba chcąca wnioskować o kredyt hipoteczny osiąga dochody wyłącznie na podstawie umów o dzieło. Tym samym rodzaj umowy ma duże znaczenie również jeśli chodzi o umowy cywilnoprawne. Większe szanse na kredyt prawdopodobnie będzie mieć osoba osiągająca dochód na podstawie umowy zlecenia. Przyczyną jest większa stabilność zatrudnienia niż w przypadku osoby, która zarabia jedynie na umowie o dzieło. Dodatkowo zleceniobiorca może udowodnić, że zleceniodawca regularnie przedłuża z nim umowę. Teoretycznie osoby z umową o dzieło również mogą wykazywać, że wykonują zamówienia dla tych samych firm już od dłuższego czasu, nie zmienia to jednak faktu, że jeśli chodzi o umowę zlecenie a kredyt hipoteczny zleceniobiorcy mimo wszystko są w lepszej sytuacji. Kredyt hipoteczny a umowa zlecenia - jakie dokumenty dostarczyć? Zleceniobiorca, który chce otrzymać kredyt hipoteczny, musi dostarczyć do banku odpowiednie dokumenty. Wniosek o kredyt powinien być uzupełniony o kopię umów ze zleceniodawcą oraz rachunków wystawianych przez wnioskodawcę. Jeśli umowa zlecenia jest przedłużana z tym samym zleceniodawcą już od dłuższego czasu, warto dostarczyć kopie wszystkich umów - nie tylko tej ostatniej. Dodatkowo zarówno w przypadku umowy zlecenia jak i umowy o dzieło bank prawdopodobnie zażąda pełnej historii operacji z konta bankowego lub potwierdzeń wpływu wynagrodzenia z ostatnich 12 miesięcy. Warto mieć na uwadze, że zleceniobiorca chcący starać się o kredyt hipoteczny może być poproszony przez bank o dostarczenie kopii rocznego zeznania podatkowego (potwierdzoną przez Urząd Skarbowy) - czyli PIT - lub o zaświadczenie wystawione przez obecnego zleceniodawcę. Kredyt hipoteczny a umowa o dzieło - jak zwiększyć szanse na przyznanie kredytu? Po pierwsze - kredyt hipoteczny mając umowę o dzieło jest jak najbardziej możliwy, warto jednak pamiętać o pewnych kwestiach. Po pierwsze - bank wymaga regularności dochodów. Najlepiej zatem, jeśli umowy o dzieło są podpisywane regularnie (bez większych przerw między nimi), a dochody na konto - stosunkowo stałe. Większość banków, które dopuszczają kredyt hipoteczny z umową o dzieło, będą brać pod uwagę ostatnie 12 miesięcy. Warto też wiedzieć, że w lepszej sytuacji znajdą się osoby, u których różnice w dochodzie między poszczególnymi miesiącami nie były zbyt duże. Podobna zasada obowiązuje zresztą również w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą. Co jeszcze może zwiększyć szansę na kredyt na umowę o dzieło? Dobrym pomysłem może być wyższy wkład własny niż ten wymagany przez bank. Posiadanie wkładu własnego na poziomie 30 lub 40 proc. może znacząco zwiększyć szanse na kredyt na mieszkanie. W jakim banku weźmiesz kredyt na umowę cywilnoprawną? Jeśli chodzi o umowę o dzieło lub zlecenie to należy mieć jednak świadomość, że część banków może nie rozpatrzyć pozytywnie wniosku o kredyt hipoteczny złożonego przez osobę zatrudnioną na podstawie umowy cywilnoprawnej. Jakie banki biorą zatem pod uwagę wnioski osób z umową zlecenia lub umową o dzieło? Zleceniobiorcy mogą dostać kredyt w PKO BP. Umowa zlecenie jest akceptowalnym źródłem dochodu, które może zostać uwzględnione przez bank w ocenie ilościowej. Zleceniobiorca musi jednak otrzymywać dochody z tego źródła przynajmniej przez 12 miesięcy przed złożeniem wniosku. Kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie można również otrzymać w Banku BNP Paribas - podobnie jak w przypadku PKO BP, konieczne jest otrzymanie dochodu z tytułu umowy zlecenia przez co najmniej 12 miesięcy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zleceniobiorca otrzymuje również dochód z tytułu umowy o pracę. Umowę zlecenia akceptuje też mBank. W dodatku wystarczy, że potencjalny kredytobiorca otrzymywał dochody z tytyłu umowy z jednym zleceniodawcą przez ostatnie 6 miesięcy. Dochody z tytułu umowy zlecenia weźmie również pod uwagę Bank Pekao Credit Agricole oraz Bank Millennium. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku udzielania kredytu w Santander Bank Polska. Bank wymaga stałego źródła dochodu i zdolności kredytowej do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownych terminach spłaty - akceptowana jest umowa o pracę lub emerytura. W ING Bank Śląski umowy cywilnoprawne również nie są brane pod uwagę. Co jednak z umową o dzieło? PKO BP akceptuje umowy o dzieło, ale tylko jeśli jednocześnie aktywne jest ubezpieczenie zdrowotne - co oznacza, że osoba uzyskująca dochody na tej podstawie musi samodzielnie opłacić składki zdrowotne (lub ubezpieczyć się prywatnie). Umowę o dzieło akceptuje również Bank Pekao mBank, BNP Paribas, Credit Agricole i Bank Millennium. Nie tylko umowa. Co jeszcze banki biorą pod uwagę? Okres obowiązywania umowy i jej rodzaj są istotne dla banku, podobnie jak dochody osiągane przez osobę wnioskującą o kredyt, jednak pod uwagę brane są również inne czynniki, takie jak: staż pracy (jeśli źródłem dochodu jest umowa o pracę na czas określony lub nieokreślony), historia kredytowa, limity na kartach kredytowych, stałe zobowiązania (w tym inne kredyty) i koszty utrzymania, wiek potencjalnego kredytobiorcy, stan cywilny, koszty uzyskania przychodu (w przypadku przedsiębiorców). Tym samym zdolność kredytowa jest uzależniona od wielu różnych czynników, które mają wpływ nie tylko na to, czy wnioskujący otrzyma kredyt hipoteczny, ale również na kwotę kredytu. Sprawdź Podsumowanie Uzyskanie kredytu hipotecznego przy umowie o dzieło lub umowie zlecenia jest jak najbardziej możliwe - choć nie we wszystkich bankach. Przy umowie cywilnoprawnej najistotniejsza będzie stabilność dochodów i minimalny okres ich osiągania. Należy również pamiętać, że rodzaj umowy i wysokość dochodów nie są jedynymi czynnikami uwzględnianymi przez bank w procesie oceny zdolności kredytowej. | 7 min. czytania Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny to temat, który budzi wiele wątpliwości. Pojawia się bowiem pytanie, co się stanie, jeśli zostanie podpisana umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny nie będzie przyznany. Poniżej wyjaśniamy, jakie mogą być konsekwencje takiej sytuacji i jak się przed nimi zabezpieczyć. Z tego artykułu dowiesz się: Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć? Umowa deweloperska przed kredytem – co wtedy? Umowa deweloperska a brak kredytu – co mieć na uwadze? Umowa deweloperska a odmowa kredytu – co w takiej sytuacji należy zrobić? Umowa deweloperska jest specyficznym rodzajem umowy przedwstępnej, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu oraz do przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości. Nabywca z kolei zobowiązuje się do zapłaty uzgodnionej ceny. Zawarcie takiej umowy z punktu widzenia nabywcy może być więc ryzykowne w sytuacji, gdy nie ma jeszcze pewności, czy otrzyma kredyt hipoteczny. Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć? Zakup nowej nieruchomości od dewelopera wiąże się z dużym wydatkiem, dlatego wiele osób na ten cel zaciąga kredyt hipoteczny. Co ważne, banki udzielają takiego finansowania nie tylko na już wybudowane mieszkania lub domy, ale także na te, które dopiero będą budowane przez dewelopera. W tym drugim przypadku bank zatem finansuje coś, co jeszcze nie istnieje, dlatego przed udzieleniem kredytu chce jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Jednym ze sposobów na to jest żądanie od klienta dostarczenia dokumentów potwierdzających, że faktycznie dojdzie do wybudowania nieruchomości, a także do jej zakupu. Takim dokumentem jest właśnie umowa deweloperska, która w największym stopniu potwierdza przyszłą transakcję. Roszczenie nabywcy z jej tytułu jest bowiem wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Co więcej, w treści umowy znajdują się też zapisy przewidujące kary dla dewelopera, jeśli nie wybuduje nieruchomości oraz dla nabywcy, jeśli ten zrezygnuje z jej zakupu. Z oczywistych względów nabywcy zależy na podpisaniu umowy deweloperskiej dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Nieco inny pogląd na tę kwestię mają natomiast niektóre banki, które mimo wszystko wymagają jej dostarczenia na etapie składania wniosku. W tym kontekście nabywca ryzykuje, że w razie odmowy udzielenia kredytu nie będzie miał z czego zapłacić deweloperowi, a więc będzie musiał odstąpić od umowy deweloperskiej, co może wiązać się z utratą wpłaconych pieniędzy przy jej zawieraniu. Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny to zatem dość skomplikowane zagadnienie, które może budzić wiele wątpliwości. Zobacz też: Rachunek powierniczy – czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co warto o nim wiedzieć? Umowa deweloperska przed kredytem – co wtedy? Najkorzystniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego w banku, który nie wymaga umowy deweloperskiej. Wbrew pozorom wiele instytucji zadowala się zwykłą umową rezerwacyjną. Z takiej umowy nabywcy znacznie łatwiej się wycofać niż z umowy deweloperskiej, a także odzyskać wpłaconą zaliczkę. Niektóre banki żądają jednak umowy deweloperskiej i wówczas należy mieć świadomość, że może się to wiązać z poważnymi konsekwencjami finansowymi. Umowa deweloperska a brak kredytu – co mieć na uwadze? Ubieganie się o kredyt po podpisaniu umowy deweloperskiej jest ryzykowne, ponieważ w razie odmowy jego udzielenia nabywca może stracić dość sporą sumę pieniędzy. Przy zawieraniu takiej umowy najczęściej bowiem należy wpłacić zaliczkę lub zadatek, czyli kwotę, która potem jest zaliczana na poczet ceny zakupu nieruchomości. Taka pierwsza transza może wynosić nawet 10-20% ustalonej ceny zakupu. Transzę tę należy pokryć z własnych środków i może być ona potraktowana przez bank jako wkład własny do kredytu hipotecznego. W przypadku gdy klient odstąpi od umowy deweloperskiej, może liczyć na zwrot zaliczki, natomiast na zwrot zadatku niekoniecznie. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego deweloper będzie miał prawo zachować zadatek, jeśli druga strona umowy nie wykona jej postanowień, a więc np. wycofa się z zakupu nieruchomości. Przed taką sytuacją można się jednak zabezpieczyć. Najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy deweloperskiej dopiero po zbadaniu swojej zdolności kredytowej i ocenie szans na uzyskanie finansowania. Aby je oszacować, można skorzystać choćby z dostępnego kalkulatora zdolności kredytowej lub poprosić o jej analizę profesjonalnego doradcę. Warto zadbać o to... ...by w umowie deweloperskiej znalazła się klauzula mówiąca o tym, że deweloper zwróci nabywcy wpłacone środki w sytuacji gdy ten nie otrzyma kredytu z banku. Umowa deweloperska a odmowa kredytu – co w takiej sytuacji należy zrobić? Jeśli już została podpisana umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny nie zostaje udzielony, nabywca traci możliwość uregulowania ceny zakupu nieruchomości, a więc nie może wywiązać się z warunków umowy. Jeśli została w niej zawarta klauzula umożliwiająca odstąpienie od umowy w przypadku odmowy kredytu, wystarczy przedstawić deweloperowi decyzję banku i złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy u notariusza. Nieco trudniej będzie to natomiast zrobić w przypadku braku powyższej klauzuli. Czy można zabezpieczyć się przed odmową kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej? Brak klauzuli o możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku odmowy kredytu nie oznacza, że nie można jej rozwiązać. Jest to możliwe, ale wymaga porozumienia się z deweloperem. Alternatywnym sposobem na rozwiązanie problemu może być poszukanie innego nabywcy nieruchomości i dokonania na jego rzecz cesji umowy deweloperskiej. Na taką cesję musi jednak wyrazić zgodę deweloper. Jak odzyskać zadatek w przypadku nieotrzymania kredytu? Największym problemem przy odstąpieniu od umowy deweloperskiej może być odzyskanie wpłaconego zadatku. Jeszcze raz więc podkreślmy, że warto zadbać o to, by w umowie znalazł się zapis przewidujący możliwość jego odzyskania w sytuacji, gdy bank odmówi nam udzielenia kredytu. Jeśli takiego zapisu nie ma, deweloper może odmówić jego zwrotu z powodu niespełnienia warunków umowy przez nabywcę. W takiej sytuacji można powołać się na art. 394 § 3 kodeksu cywilnego, który mówi wyraźnie, że zadatek powinien zostać zwrócony, jeśli do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. W tym przypadku trzeba będzie udowodnić, że dołożyło się wszelkich starań, by otrzymać kredyt z banku, czyli że np. dopełniło się wszystkich formalności oraz złożyło wniosek w kilku instytucjach. Jak odzyskać podatek od mieszkania w przypadku odmowy kredytu przy umowie deweloperskiej Odstępując od umowy deweloperskiej wskutek odmowy kredytu, można odzyskać wpłacony zadatek, natomiast nie będzie możliwe odzyskanie pozostałych kosztów jej zawarcia, czyli taksy notarialnej i opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej. Problem podatku od mieszkania w tym przypadku nie istnieje, ponieważ przy podpisywaniu umowy deweloperskiej nie płaci się podatku PCC. Jedynym podatkiem, jakim można być obciążonym wskutek zawarcia umowy deweloperskiej, jest podatek VAT, który jest doliczany do ceny zakupu mieszkania. Jeśli więc nastąpiła jakaś wpłata na poczet tej ceny, deweloper powinien zwrócić pełną jej sumę, czyli z podatkiem VAT. Polecamy także: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed kupnem nieruchomości? Radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii porusza kwestie związane z zadatkiem przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania w przypadku, gdy strona kupująca nie otrzyma spotkać się z orzeczeniami odnoszącymi się do sytuacji, gdy strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania przez nabywcę środków na sfinansowanie zakupu. Chodzi o sytuacje, w których obie strony umowy przedwstępnej podjęły świadomie ryzyko, wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez jedną z nich kredytu bankowego, a strona ta podjęła starania o uzyskanie kredytu bankowego, dochowując przy tym należytej staranności. Z drugiej strony w wielu orzeczeniach przyjmuje się, że niezebranie w stosownym terminie, w szczególności, gdy był on przez strony przedłużany, środków na sfinansowanie zakupu nieruchomości jest kwalifikowane jako okoliczność zawiniona przez stronę, dająca drugiej stronie prawo do zachowania otrzymanego zgadzamy się na uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu, to żeby ograniczyć ryzyko nielojalnego działania kupującego, można w umowie nałożyć na kupującego obowiązek np.:– przedstawienia promesy kredytowej,– złożenia wniosków o udzielenie kredytu do minimalnej ilości banków (nie mniej niż dwa / trzy banki),– a w przypadku nieudzielenia kredytu przez bank, do przedstawienia oświadczenia o przyczynie odmowy udzielenie poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselJeden z uczestników WIWN® poprosił radcę prawnego, aby dodał do wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży zapis, w którym mowa, że gdy kupujący nie dostanie kredytu (pod warunkiem, że wystąpi o ten kredyt w min. trzech bankach i dołoży wszelkich starań, by go dostać), wtedy zadatek może być zwrócony. Prosił jeszcze, by dodać zapis, iż zwrot zadatku zostanie potrącony o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt przez kupującego. W paragrafie 4. wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest klauzula, o którą byłem już wspominałem, w orzecznictwie przyjmuje się, że brak uzyskania finansowania na zakup nieruchomości obciąża co do zasady kupującego. Wyroki Sądu Najwyższego, które wskazują na brak prawa do zatrzymania zadatku przez sprzedawcę, odnoszą się do sytuacji, w której strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od otrzymania kredytu przez do pomniejszania zwracanego zadatku o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt nie wiem, o jakie koszty może w tym wypadku chodzić. W załączonym wzorze proponuję pomniejszyć zwracany zadatek o opłatę z tytułu rezerwacji nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie powinna być wygórowana. W umowach rezerwacyjnych przyjmuje się zwykle ok. 2% wartości nieruchomości. Trzeba też jednak odpowiednio wyważyć proporcję opłaty rezerwacyjnej do wysokości zadatku. Myślę, że opłata nie powinna przekraczać 20-30% zadatku. Niemniej jednak proszę pamiętać, że zwłaszcza w przypadku umów zawieranych z konsumentami klauzula przewidująca pomniejszenie zwracanego zadatku może zostać zakwestionowana w postępowaniu sądowym. Z poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselKLIKNIJ TUTAJ, ABY ZAKUPIĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ ZAKUPU/SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCIlub skopiuj link do swojej przeglądarki: Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce charakteryzuje się względną stabilnością ze względu na podaż mieszkań. Deweloperzy realizują przedsięwzięcia deweloperskie na podstawie otrzymywanych w trakcie ich trwania wpłat. Gotowe mieszkania są natomiast sprzedawane na podstawie umów przedwstępnych sprzedaży. W każdej sytuacji deweloper ma obowiązek rozliczyć względem VAT oraz PIT(CIT) realizowaną dostawę mieszkań oraz w odpowiednich okresach otrzymywane wpłaty (opłaty rezerwacyjne, zaliczki, inne opłaty) jednak moment ich opodatkowania różni się znacząco od podstawowych reguł opodatkowania. Ja rozliczana jest zaliczka otrzymana przez dewelopera? Odpowiadamy! Następstwa zawarcia umowy deweloperskiej W sytuacji, gdy pomiędzy nabywcą a deweloperem dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, powstają na jej podstawie obopólne zobowiązania do wykonania przez obie strony umowy w określonych ramach czasowych. W przypadku dewelopera na ogół jest on zobligowany do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w określonych terminach, pod określonym adresem a po wybudowaniu nieruchomości do ustanowienia odrębności własności przedmiotowej nieruchomości. Z kolei nabywca najczęściej zobowiązuje się regulować w określonych umową terminach część ceny nabycia mieszkania na poczet realizowanego w czasie przedsięwzięcia deweloperskiego na specjalnie utworzony przez dewelopera rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Szczegółowo elementy umowy deweloperskiej zostały określone w art. 22 ustawy o ochronie praw nabytych lokalu mieszkalnego lub domu umowy deweloperskiej funkcjonuje także umowa przedwstępna sprzedaży będąca niejako zamiennikiem umowy deweloperskiej, która najczęściej dotyczy lokali użytkowych, jednakże czasem może też wystąpić przy sprzedaży mieszkań. Umowa przedwstępna sprzedaży zawierana jest z kolei przeważnie przed ukończeniem albo po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Specyfika umowy polega przede wszystkim na ustanowieniu odrębności własności nieruchomości i zobowiązaniu się nabywcy do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Co ciekawe przy skorzystaniu przez dewelopera z umowy przedwstępnej sprzedaży zamiast umowy deweloperskiej nie jest on zobowiązany do gromadzenia wpłacanych od nabywcy środków na rachunku powierniczym. Ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania lub domu jest zawarcie umowy ustanowienia odrębności własności i umowy przyrzeczonej jej sprzedaży lub po prostu umowy sprzedaży. Słowo o rachunku powierniczym Dla wyjaśnienia istoty i sposobu działania rachunku powierniczego warto przytoczyć art. 59 ust. 1-3a ustawy prawo bankowe, w którym prawodawca określa, że na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa zawarta pomiędzy ww. stronami określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Rachunek powierniczy jest prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki pieniężne na ten rachunek, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku powierniczym. Na podstawie przytoczonych powyżej przepisów można dostrzec, że istota rachunku powierniczego zmierza do zabezpieczenia interesów osób trzecich (nabywców), co do środków, które wpływają na to konto. Ponadto na tym rachunku środki mogą być gromadzone tylko na podstawie zawartej umowy i zgodnie z jej warunkami. W przypadku dewelopera po otrzymaniu wpłat na rachunek powierniczy nie stanowią one w tym momencie środków, którymi może on swobodnie dysponować. Nie ma przy tym znaczenia czy jest to rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty. Tak, więc jeszcze na tym etapie, czyli dokonywaniu przez nabywców wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z umową deweloperską deweloper nie może mówić o otrzymaniu zaliczki i obowiązku opodatkowania w VAT otrzymanych wpłat z uwagi na brak możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi „celowymi” zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Zaliczka otrzymana przez dewelopera a obowiązek podatkowy w VAT i PIT Jeżeli czynny podatnik VAT przed wykonaniem usługi lub sprzedażą towaru otrzyma wpłatę o charakterze zaliczki, wówczas ma obowiązek wystawić fakturę zaliczkową dokumentującą dany wpływ najdalej do 15-tego dnia następnego miesiąca po miesiącu przypadku dewelopera moment obowiązku podatkowego w VAT w stosunku do otrzymanych wpłat (na podstawie umowy deweloperskiej) powstanie dopiero, gdy zwolni on środki z rachunku powierniczego, na którego nabywcy wpłacali „zaliczki”. Dodatkowo trzeba wspomnieć, że środki na rachunku powierniczym mogą zostać w niektórych sytuacjach zwrócone nabywcy a zatem nie posiadają znamion zaliczek, czyli wpłat o charakterze ostatecznym na poczet przyszłej dostawy towarów. Tak, więc samo otrzymanie środków pieniężnych nie obliguje dewelopera do opodatkowania faktu ich otrzymania ani w podatku VAT ani w podatku PIT (CIT). Dopiero moment (miesiąc) uwolnienia tych środków z rachunku powierniczego powoduje powoduje obowiązek opodatkowania pobranych środków w VAT (otrzymane od nabywców kwoty należy traktować, jako kwoty brutto). Uzupełniając powyższe jeszcze o obowiązek podatkowy w podatku dochodowym to wystąpi on z dniem przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Moment ten występuje przeważnie w związku z podpisaniem umowy sprzedaży albo umowy przyrzeczonej sprzedaży. Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z o sygn. a także interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Skarbowej w Bydgoszczy z o sygn. ITPP1/443-299b/14/MN. Wystawienie faktur dla osób prywatnych Przy omawianiu procesu rozliczania podatku VAT u dewelopera warto zasygnalizować także aspekt wystawiania faktur na rzecz osób prywatnych, którzy najczęściej są odbiorcami mieszkań. Jeżeli nie upominają się oni o faktury to deweloper rozlicza podatek VAT na podstawie utworzonego dowodu wewnętrznego (zgodnie z datą wypłacenia środków z rachunku powierniczego). Jeżeli natomiast nabywca zażąda wystawienia faktury to w myśl art. 106b ust. 3 ustawy o VAT dewelopera ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi lub dostawą towarów, jeżeli żądanie jej wystawienia deweloper otrzymał w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Przykład 3. Państwo Kowalscy podpisali w miesiącu 04/2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży na zakup mieszkania. Do końca miesiąca 04/2019 r. zgodnie z umową wpłacili zł zaliczki na zwykły rachunek bankowy dewelopera. W ciągu dwóch miesięcy tj. w miesiącu 06/2019 r. podpisali oni umowę przenoszącą ustanowioną wcześniej odrębność własności nieruchomości oraz umowę sprzedaży. W którym momencie nastąpi u dewelopera będącego czynnym podatnikiem VAT obowiązek opodatkowania przedmiotowej dostawy nieruchomości? Z uwagi na fakt, że deweloper dysponował gotowym mieszkaniem, zastosował w tym wypadku umowę przedwstępną sprzedaży. Zatem obowiązek opodatkowania w VAT i tylko w VAT otrzymanej zaliczki powstał w miesiącu 04/2019 r. Natomiast w miesiącu 06/2019 r. a więc w okresie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę następuje fakt dostawy tej nieruchomości a więc obowiązek opodatkowania pozostałej kwoty w VAT oraz pełnej wartości ceny sprzedaży w PIT (CIT). Przykład 4. Państwo Nowakowie podpisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Na jej podstawie wpłacili zł opłaty na zwykły rachunek bankowy dewelopera będącym czynnym podatnikiem VAT. Następnie podpisali umowę deweloperską zgodnie, z którą do końca miesiąca 02/2019 r. wpłacili na rachunek powierniczy dewelopera zł, a do końca miesiąca 03/2019 r. sumę zł. W miesiącu 04/2019 r. deweloper wypłacił z rachunku powierniczego kwotę zł a w miesiącu 05/2019 r. kolejne zł. Mieszkanie nie zostało jeszcze ukończone. Umowa ustanowienia odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem i umowa sprzedaży także z uwagi na nie ukończenie mieszkania nie zostały podpisane. Deweloper zastanawia się, w jaki sposób i czy w ogóle powinien opodatkować w VAT otrzymane zaliczki?Deweloper powinien w miesiącu pobrania środków z rachunku powierniczego, czyli w miesiącu 04/2019 r. opodatkować względem VAT kwotę zł (traktując ją, jako zaliczkę brutto). Następnie w kolejnym miesiącu 05/2019 r. powinien opodatkować kolejną wypłaconą z rachunku powierniczego sumę zł. Do każdych wpłat deweloper powinien wystawić fakturę dokumentującą wypłacone kwoty a za datę otrzymania zaliczki powinien wpisać datę zwolnienia środków z jego rachunku powierniczego a nie datę otrzymania wpłat od nabywców. Pozostałe zł, które nie zostało jeszcze zwolnione z rachunku powierniczego nie podlega obowiązkowi opodatkowania w VAT. Z uwagi natomiast na nie ukończenie jeszcze budowy mieszkania, nie odebranie go przez nadzór, nie ustanowienie odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem na nabywców nie powstał obowiązek opodatkowania tej dostawy w podatku dochodowym.

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu